TRREGTECHFinansal Sağlık Raporu
BİST listesine dönPDF indir

Finansal Sağlık RaporuBİST · DAPGM

DAP GAYRİMENKUL GELİŞTİRME A.Ş.

İnşaat (Yap-Sat) · Büyük segment · yıllık net satış 8.010,1 mn TL

KAP sektörü İnşaat ve Bayındırlık İşleri · son mali tablo 30.06.2026 (6 aylık), konsolide olmayan · tarama 20.10.2026

TR-2026-50123

Finansal Sağlık Notu

A-

AAAAA+AAAA-A+AA-BBB+BBBBBB-BB+BBBB-B+BB-CCCCCCD

Not skalası soldan sağa en iyiden en zayıfa sıralanır.

BÖLÜM 1Yönetici özeti

Yönetici özeti

DAP GAYRİMENKUL GELİŞTİRME A.Ş. için nihai not A-; finansal sağlık genel olarak sağlam bir görünümde, ancak öncelikle izlenmesi gereken alanlar var.

DAP GAYRİMENKUL GELİŞTİRME A.Ş. (insaat, Büyük segment) A- notu aldı. Öne çıkan güçlü yanlar: Cari oran sektör medyanının üzerinde (olumlu); Toplam borç / aktif sektör medyanının altında (olumlu). Öncelikli izlenmesi gereken alanlar: Faaliyet nakdi borç servisini karşılamıyor; Öngörülen borç servisi karşılama zayıf; Nakit akışı şoklara dayanıksız.

Ne anlama geliyor? Finansal sağlığınız genel olarak sağlam bir düzeyde, ancak öncelikle izlenmesi gereken alanlar var. Ayrıntılar ve öncelikli adımlar aşağıdaki bölümlerde.

Öncelikli üç adım

  1. 1.

    Finansal borcu satış hacmiyle uyumlu tutun

    Hedef: Finansal borç / net satış %48,4 → %38,7

    Yüksek öncelik

  2. 2.

    Esas faaliyetlerden yaratılan nakit: iyileştirme

    Yüksek öncelik

  3. 3.

    Borç servisini faaliyet nakdiyle uyumlu hale getirin

    Hedef: Faaliyet nakdinin borç servisini karşılaması 0,32 → 1,00 kat

    Yüksek öncelik

Ayrıntılı reçete bölüm 10'dadır.

BÖLÜM 2Not gerekçesi ve profil

Not gerekçesi

Notunuzu en çok destekleyen alanlar: Cari oran; Toplam borç / toplam aktif; Net Finansal Borç / FAVÖK. En çok aşağı çeken alanlar: Finansal borçların satışlara oranı; Esas faaliyetlerden yaratılan nakit; Faaliyet nakdinin borç servisini karşılama oranı.

Finansal Risk Profili orta
Tamamlayıcı Not Bileşenleri güçlü

Notu en çok destekleyenler

  • Cari oran
  • Toplam borç / toplam aktif
  • Net Finansal Borç / FAVÖK

Notu en çok aşağı çekenler

  • Finansal borçların satışlara oranı
  • Esas faaliyetlerden yaratılan nakit
  • Faaliyet nakdinin borç servisini karşılama oranı

Ne anlama geliyor? Not, güçlü ve zayıf alanların dengesinden çıkar; ilk bakılacak yer en çok aşağı çeken alanlardır.

Güçlü yanlar

  • Cari Oran

    2,114

  • Toplam Borç / Toplam Aktif

    0,534

  • Net Finansal Borç / FAVÖK

    0,498

  • Mali tablolarınız hangi standarda göre hazırlanıyor?

    TFRS / BOBİ FRS

  • Yıllık faaliyet raporu ya da yönetim raporu hazırlanıyor mu?

    Evet, yazılı ve ortaklara sunuluyor

Geliştirilecek yanlar

  • (KV + UV Finansal Borçlar) / Net Satışlar

    0,525

  • Esas Faaliyetlerden Yaratılan Nakit

    -1.194.836.359 · Son yıl negatif, önceki pozitif

  • FYN / (Faiz + Anapara + Leasing)

    649.106.229 · Karşılama oranı 0.32x

  • Esas FYN / (Faiz + Anapara + Leasing)

    -1.194.836.359 · Nakit yaratamıyor, FAL ödemesi var

  • Net Satışlarda Reel Büyüme

    -0,098

Güçlü yanlar finansman görüşmelerinde öne çıkarılacak, zayıf yanlar ise sorgulanacak ilk konulardır.

Notu yükseltecek ve düşürecek etkenler

Notu yükseltebilecek adımlar

Önceliklendirilmiş iyileştirme alanları

  • Finansal borcu satış hacmiyle uyumlu tutun

    Satış artışı olmadan kredi kullanımını artırmaktan kaçının; atıl duran varlıkların satışıyla borç kapatılabilir.

  • Esas faaliyetlerden yaratılan nakit: iyileştirme

    Bu konudaki iyileşme firmanın kredi profilini güçlendirir.

  • Borç servisini faaliyet nakdiyle uyumlu hale getirin

    Faaliyetlerden yaratılan nakit faiz, anapara ve leasing ödemelerini karşılamıyor. Kısa vadeli kredilerin uzun vadeye yapılandırılması, yeni yatırımların ertelenmesi ya da işletme sermayesi ihtiyacının (alacak ve stok) azaltılmasıyla karşılama oranı 1'in üzerine çıkarılmalı.

  • Esas faaliyet nakdinin borç servisini karşılama oranı: iyileştirme

    Bu konudaki iyileşme firmanın kredi profilini güçlendirir.

  • Net satışlarda reel büyüme: iyileştirme

    Bu konudaki iyileşme firmanın kredi profilini güçlendirir.

Notu aşağı çekebilecek riskler

Dikkat edilmesi gereken alanlar

  • Faaliyet nakdi borç servisini karşılamıyor

    FYN 649.106.229 TL, faiz + anapara + leasing 2.051.796.297 TL; karşılama 0,32 kat. Fark yeni borç veya ortak kaynağıyla kapanıyor.

  • Öngörülen borç servisi karşılama zayıf

    Önümüzdeki 12 ayda yatırım sonrası serbest nakit borç servisinin yalnız 0,58 katı; borç servisi iç kaynakla karşılanamıyor.

  • Nakit akışı şoklara dayanıksız

    Temel senaryoda açık yokken şu durumlarda nakit açığı oluşuyor: ciro %20 düşer, tahsilat 30 gün gecikir, ciro %10 düşer, tahsilat 15 gün gecikir, faiz 5 yüzde birim artar. En ağır etki: Ciro %20 düşer (694.717.836 TL açık).

  • Finansal borçların satışlara oranı

    Mevcut durum: 0,53.

  • Esas faaliyetlerden yaratılan nakit

    Mevcut durum: -1.194.836.359 TL.

Ne anlama geliyor? Bu liste, hangi gelişmelerin notu iyi ya da kötü yönde en çok oynatabileceğini gösterir.

BÖLÜM 3Röntgen: rasyolar ve trend

Finansal rasyolar

Şirketin KAP'ta yayımlanan mali tablolarından hesaplanan oranlar, dönem dönem.

Rasyo2023202420252026/06 (6 ay)
Cari Oran1,821,882,112,16
Likidite (Asit-Test) Oranı1,781,851,961,95
Toplam Borç / Toplam Aktif%56,6%54,5%53,4%51,8
(KV + UV Finansal Borçlar) / Net Satışlar%28,8%34,7%52,5%48,4
Alacak Tahsil Süresi (gün)0 gün0 gün0 gün0 gün
Borç Devir (Ödeme) Süresi (gün)9 gün12 gün12 gün19 gün
Vergi Öncesi Kâr (VÖK) Marjı%58,8%76%65,1%74,1
Brüt Kâr Marjı%65,5%78,4%74,8%80,5
Kârlılık Kaldıracı (ROE / ROA)1,971,381,121,07
Net Satışlarda Reel Büyüme–%-34,1%-9,8–
Net Finansal Borç / FAVÖK0,17 kat0,13 kat0,5 kat0,44 kat
FAVÖK / Finansman Gideri15,38 kat10,37 kat5,88 kat9,52 kat
Net Finansal Borç / Düzeltilmiş Özkaynak%10,8%6,6%19,1%17,9
Nakit Dönüşüm Süresi (gün)33 gün71 gün254 gün390 gün

Trend grafikleri

Dönemler boyunca dört temel gösterge; ok ilk dönemden son döneme yönü gösterir. Kesikli çizgi, varsa sektör medyanıdır (son yıl).

Cari oran iyileşiyor
1,122,16sektör medyanı2023: 1,822024: 1,882025: 2,112026/06 (6 ay): 2,162023202420256A 2026

Son dönem 2,16 · sektör medyanı 1,12

FAVÖK marjı iyileşiyor
%60%75,52023: %602024: %74,92025: %70,12026/06 (6 ay): %75,52023202420256A 2026

Son dönem %75,5

Net borç / FAVÖK bozuluyor
0,130,52023: 0,172024: 0,132025: 0,52026/06 (6 ay): 0,442023202420256A 2026

Son dönem 0,44

Net satış büyümesi iyileşiyor
%-4,8%19,22024: %-4,82025: %182026/06 (6 ay): %19,2202420256A 2026

Son dönem %19,2

Sektör ortalamasıyla karşılaştırma

Son yılın oranları, sektör medyanına göre. Sapma medyana göre görelidir; ±%15 içi sektörle uyumlu sayılır. Notu değiştirmez. Kaynak: TCMB Sektör Bilançoları 2026 (2023-2025), 2025 hesap dönemi kartil tabloları (2025).

RasyoFirmaSektör medyanıSapmaDeğerlendirme
Cari oranyüksek iyi2,261,12+%102▲ güçlüüst çeyrek
Likidite (asit-test) oranıyüksek iyi1,960,93+%112▲ güçlüüst çeyrek
Toplam borç / aktifdüşük iyi%53,4%82,2−%35▲ güçlüalt çeyrek
Kısa vadeli borç / toplam borçdüşük iyi%29,3%84,6−%65▲ güçlü
Özkaynak / aktifyüksek iyi%46,6%17,9+%161▲ güçlüüst çeyrek
Alacak tahsil süresi (gün)düşük iyi0 gün79 gün−%100▲ güçlüalt çeyrek
Borç ödeme süresi (gün)düşük iyi12 gün69 gün−%83▲ güçlüalt çeyrek
Stok devir süresi (gün)düşük iyi266 gün68 gün+%293▼ zayıfüst çeyrek
Brüt kâr marjıyüksek iyi%74,8%9,4+%698▲ güçlüüst çeyrek
Net kâr marjıyüksek iyi%13%3,2+%306▲ güçlüüst çeyrek
Faiz karşılama oranıyüksek iyi2,742,9−%5sektörle uyumluorta yarı
AleyhteUyumluLehte

Sektöre göre konum

Her eksen, o alandaki oranların sektör medyanına göre yerini gösterir: iç halka sektörden zayıf (firmanın aleyhine), kesikli halka medyan, dış halka sektörden güçlü (firmanın lehine). Yön her oranın iyi yönüne göredir; borç oranında medyanın üstü aleyhtedir.

  • Likiditesektörden güçlü (lehte)Cari oran 2,26 · medyan 1,12 (lehte); Likidite (asit-test) oranı 1,96 · medyan 0,93 (lehte)
  • Kârlılıksektörden güçlü (lehte)Brüt kâr marjı %74,8 · medyan %9,4 (lehte); Net kâr marjı %13 · medyan %3,2 (lehte)
  • Kaldıraçsektörden güçlü (lehte)Toplam borç / aktif %53,4 · medyan %82,2 (lehte); Kısa vadeli borç / toplam borç %29,3 · medyan %84,6 (lehte); Özkaynak / aktif %46,6 · medyan %17,9 (lehte)
  • Faaliyetsektörden güçlü (lehte)Alacak tahsil süresi 0 gün · medyan 79 gün (lehte); Borç ödeme süresi 12 gün · medyan 69 gün (lehte); Stok devir süresi 266 gün · medyan 68 gün (aleyhte)
  • Nakitsektörle uyumluFaiz karşılama oranı 2,74 · medyan 2,9 (uyumlu)
aleyhtelehteLikidite: sektörden güçlü (lehte). Cari oran 2,26 · medyan 1,12 (lehte); Likidite (asit-test) oranı 1,96 · medyan 0,93 (lehte)Likidite: sektörden güçlü (lehte). Cari oran 2,26 · medyan 1,12 (lehte); Likidite (asit-test) oranı 1,96 · medyan 0,93 (lehte)LikiditeKârlılık: sektörden güçlü (lehte). Brüt kâr marjı %74,8 · medyan %9,4 (lehte); Net kâr marjı %13 · medyan %3,2 (lehte)Kârlılık: sektörden güçlü (lehte). Brüt kâr marjı %74,8 · medyan %9,4 (lehte); Net kâr marjı %13 · medyan %3,2 (lehte)KârlılıkKaldıraç: sektörden güçlü (lehte). Toplam borç / aktif %53,4 · medyan %82,2 (lehte); Kısa vadeli borç / toplam borç %29,3 · medyan %84,6 (lehte); Özkaynak / aktif %46,6 · medyan %17,9 (lehte)Kaldıraç: sektörden güçlü (lehte). Toplam borç / aktif %53,4 · medyan %82,2 (lehte); Kısa vadeli borç / toplam borç %29,3 · medyan %84,6 (lehte); Özkaynak / aktif %46,6 · medyan %17,9 (lehte)KaldıraçFaaliyet: sektörden güçlü (lehte). Alacak tahsil süresi 0 gün · medyan 79 gün (lehte); Borç ödeme süresi 12 gün · medyan 69 gün (lehte); Stok devir süresi 266 gün · medyan 68 gün (aleyhte)Faaliyet: sektörden güçlü (lehte). Alacak tahsil süresi 0 gün · medyan 79 gün (lehte); Borç ödeme süresi 12 gün · medyan 69 gün (lehte); Stok devir süresi 266 gün · medyan 68 gün (aleyhte)FaaliyetNakit: sektörle uyumlu. Faiz karşılama oranı 2,74 · medyan 2,9 (uyumlu)Nakit: sektörle uyumlu. Faiz karşılama oranı 2,74 · medyan 2,9 (uyumlu)Nakit

Ne anlama geliyor? Sektöre göre 9 oranda güçlü, 1 oranda zayıfsınız.

Finansal özet tabloları

Düzeltilmiş (aktarma-arındırılmış) bilanço kalemleri ve rasyolar; ara dönem FAVÖK ve net satış yıllıklandırılmıştır.

Tutarlar

Kalem2023202420252026/06 (6 ay)
Net satışlar (ara dönem yıllıklandırılmış)7.131,6 mn TL6.786,1 mn TL8.010,1 mn TL9.546 mn TL
FAVÖK (ara dönem yıllıklandırılmış)4.280,6 mn TL5.079,5 mn TL5.611,4 mn TL7.209,7 mn TL
Faaliyetlerden yaratılan nakit–1.433,6 mn TL649,1 mn TL–
Finansman gideri–489,6 mn TL955,1 mn TL–
Toplam aktif (düzeltilmiş)15.310,9 mn TL22.907,6 mn TL31.440,2 mn TL36.659,2 mn TL
Özkaynak (düzeltilmiş)6.638 mn TL10.418,5 mn TL14.661,5 mn TL17.684,1 mn TL
Finansal borç (düzeltilmiş)2.051,8 mn TL2.356,7 mn TL4.203,2 mn TL4.622,2 mn TL
Net finansal borç716,4 mn TL684,6 mn TL2.794,3 mn TL3.160 mn TL

Rasyolar

Kalem2023202420252026/06 (6 ay)
Cari oran1,821,882,112,16
Likidite oranı1,781,851,961,95
Toplam borç / aktif%56,7%54,5%53,4%51,8
Net finansal borç / FAVÖK0,170,130,50,44
FAVÖK marjı%60%74,9%70,1%75,5
Net kâr marjı%22,6%12,2%13%8,4
Alacak tahsil süresi (gün)0000

Ne anlama geliyor? Tablolar raporun dayandığı rakamların özetidir; ayrıntı mali tablolarınızdadır.

BÖLÜM 4Altman Z ve erken uyarı

Altman Z erken uyarı göstergesi

Altman Z'' (imalat dışı ve gelişmekte olan piyasalar)

Son dönem

Güvenli bölge

Değer (2026/06 (6 ay))

4,59

Seyir

bozuluyor

RiskliGriGüvenli20232023: 5,095,0920242024: 4,624,6220252025: 4,444,446A 20262026/06 (6 ay): 4,594,59

Altman Z modelleri yayımlanmış akademik iflas tahmin modelleridir; Finansal Sağlık Notunu değiştirmez, erken uyarı göstergesi olarak sunulur.

Ne anlama geliyor? Altman göstergesi güvenli bölgede; kısa vadede finansal sıkıntı işareti zayıf. Son yıllarda değer geriliyor.

BÖLÜM 5Doppler: nakit akışı

Nakit akışı (bilanço farklarından)

Kalem20242025
Esas faaliyetlerden yaratılan nakit823,7 mn TL-1.194,8 mn TL
Faaliyetlerden yaratılan nakit (FYN)1.433,6 mn TL649,1 mn TL
Finansman gideri489,6 mn TL955,1 mn TL
Anapara + leasing ödemesi566,4 mn TL1.096,7 mn TL
FYN, finansman gideri sonrası944 mn TL-306 mn TL
Yatırımlar3.110,3 mn TL2.365,8 mn TL
Toplam nakit açığı / fazlası-2.732,7 mn TL-3.768,5 mn TL
Toplam finansman3.069,5 mn TL3.505,4 mn TL

Nakit akış analizi

Geçmiş göstergeler, önümüzdeki 24 ay için varsayımlara dayalı nakit görünümü ve olası şoklarda nakit durumu. Finansal Sağlık Notunu değiştirmez.

  • Öngörülen borç servisi karşılama zayıf. Önümüzdeki 12 ayda yatırım sonrası serbest nakit borç servisinin yalnız 0,58 katı; borç servisi iç kaynakla karşılanamıyor.
  • Nakit akışı şoklara dayanıksız. Temel senaryoda açık yokken şu durumlarda nakit açığı oluşuyor: ciro %20 düşer, tahsilat 30 gün gecikir, ciro %10 düşer, tahsilat 15 gün gecikir, faiz 5 yüzde birim artar. En ağır etki: Ciro %20 düşer (694.717.836 TL açık).
  • Nakit dönüşüm süresi uzun. Stokta ve alacakta bekleyen nakit ortalama 254 günde nakde dönüyor (ödeme süresi düşüldükten sonra); işletme sermayesi finansmanı gerektiriyor.
Gösterge20242025
Faaliyetlerden yaratılan nakit1.433,6 mn TL649,1 mn TL
Serbest nakit akışı (yatırım sonrası)-1.676,7 mn TL-1.716,7 mn TL
Hissedar serbest nakit akışı-1.863,7 mn TL-2.078,9 mn TL
Borç servisi karşılama1,36 kat0,32 kat
Faiz karşılama2,93 kat0,68 kat
Nakit dönüşüm süresi71 gün254 gün

Önümüzdeki 24 ayda nakit bakiyesi (temel senaryo)

-694,7383,81.462,2BaşlangıçHaz 2027Haz 2028sıfır nakit
Temel senaryoŞok senaryoları aralığı (ilk 12 ay)

Senaryo deneyin

Yaklaşık hesap: kaydırıcılar raporun nakit projeksiyonunu ve değer aralığını tarayıcıda basitleştirilmiş varsayımlarla (kurumlar vergisi %25, işletme sermayesi değişimi ilk üç aya yayılır) yeniden çizer. Ayrıntılı analizin yerine geçmez; Finansal Sağlık Notunuz bu denemelerden etkilenmez.

Başlangıç nakdi
1.462,2 mn TL
12. ay sonu
570,5 mn TL
12 aylık borç servisi karşılama
0,58 kat
En yüksek nakit açığı
yok

Projeksiyon varsayımları firmadan alınmadı; geçmiş ortalamalardan türetildi. Büyüme, marj ve yatırım planı girilirse sonuç firmaya özgü olur.

Şok senaryoları (12 ay)

SenaryoBorç servisi karşılamaNakit açığı
Temel senaryo0,58 katyok
Ciro %20 düşereksi694,7 mn TL
Faaliyet marjı 5 yüzde birim daralır0,4 katyok
Kur %25 yükselir0,54 katyok
Faiz 10 yüzde birim artar0,53 katyok
Tahsilat 30 gün gecikir0,14 kat355,7 mn TL
Ciro %10 düşer, tahsilat 15 gün gecikir, faiz 5 yüzde birim artar0,08 kat673,1 mn TL

Nakit dönüşüm süresi (2025)

Stokta kalma + alacak tahsil − borç ödeme; nakdin işletmede kaç gün bağlı kaldığını gösterir.

Stokta kalma süresi
266 gün
Alacak tahsil süresi
0 gün
Borç ödeme süresi (düşülür)
-12 gün
Nakit dönüşüm süresi
254 gün

Ne anlama geliyor? Faaliyet nakdi borç servisini tek başına karşılamıyor; fark yeni borç ya da ortak kaynağıyla kapanıyor.

BÖLÜM 6Kredi ve çek itibarı

Kredi yapılandırma kapasitesi

Kapasite: orta

Yeniden yapılandırma mümkün; borç servisi ya da teminat tarafında güçlendirme gerektiren alanlar var. Borç servisi karşılama (DSCR): 0,32 kat; Kısa vadeli finansal borcu nakit ve işletme alacağıyla karşılama: 1,42 kat.

Borç servisi karşılama (DSCR)0,32 kat zayıf
Kısa vadeli finansal borcu nakit ve işletme alacağıyla karşılama1,42 kat güçlü

Ne anlama geliyor? Yeniden yapılandırma mümkün, ancak pazarlık gücünüz bazı alanların düzelmesine bağlı.

BÖLÜM 8İş riski ve kurumsal yönetim

Kurumsal yönetim

Kamuyu Aydınlatma ve Şeffaflık güçlü
  • Mali tablo standardı güçlü
  • Yıllık faaliyet raporu güçlü

Ne anlama geliyor? Kurumsal yönetim, ortaklık yapısı, şeffaflık ve karar alma düzeninin finansman verenlere güven verip vermediğini gösterir.

Bağımsız denetim ve denetçi çekincesi

Olumlu görüş · PKF ADAY BAĞIMSIZ DENETİM A.Ş. · kaynak: KAP'ta yayımlanan bağımsız denetçi raporu

Denetçi çekincesi analizi

PKF ADAY BAĞIMSIZ DENETİM A.Ş. 2025 yılı finansal tablolar için olumlu görüş bildirmiştir; tablolar düzeltme yapılmadan değerlendirmeye alındı.

Ne anlama geliyor? Denetçinin olumlu görüşü, tablolardaki rakamların değerlendirmeye olduğu gibi alınabileceğini gösterir.

BÖLÜM 9Gölge değerleme

Değerleme

Firmanın özkaynak değeri; üç yöntemle, düşük / orta / yüksek aralığıyla ve varsayımlarıyla (06/2026 bilançosu). Finansal Sağlık Notunu değiştirmez.

Düşük
19.338,8 mn TL
Orta
20.517,7 mn TL
Yüksek
21.696,5 mn TL

Senaryo deneyin

Yaklaşık hesap: kaydırıcılar raporun nakit projeksiyonunu ve değer aralığını tarayıcıda basitleştirilmiş varsayımlarla (kurumlar vergisi %25, işletme sermayesi değişimi ilk üç aya yayılır) yeniden çizer. Ayrıntılı analizin yerine geçmez; Finansal Sağlık Notunuz bu denemelerden etkilenmez.

  • Düzeltilmiş net aktif değeri: Mal varlığı beyanı yok: değer yalnız düzeltilmiş defter özkaynağıdır

Duyarlılık: indirgenmiş nakit akışı özkaynak değeri

WACC / reel büyüme%1%2%3
%3942.185,4 mn TL27.358,3 mn TL13.585,1 mn TL
%4134.425,7 mn TL22.998,9 mn TL13.121,2 mn TL
%4329.228,5 mn TL20.167,4 mn TL12.681,1 mn TL
%4525.495,6 mn TL18.148 mn TL12.263,3 mn TL
%4722.678,3 mn TL16.614 mn TL11.866,2 mn TL

Varsayımlar

Yıllık TÜFE (iskonto için başlangıç enflasyonu)TÜİK Eylül 2026 yıllık TÜFE %29,73%29,7model varsayımı
Uzun vadeli enflasyon (5. yıl ve sonrası)5 yıl içinde TÜFE'den doğrusal yaklaşır%20model varsayımı
Sürekli reel büyüme%2model varsayımı
Kullanılan WACC (nominal TL)sektör WACC'ı + notun küçük risk primi%43türetildi
Kurumlar vergisi oranı%25model varsayımı
Düzeltilmiş FAVÖK (yıllıklandırılmış)faaliyet kârı + amortisman; enflasyon muhasebesi kalemleri hariç7.209,7 mn TLtüretildi
Yıllıklandırılmış net kâr804,5 mn TLtüretildi
Net finansal borç (düzeltilmiş borç − nakit)borç mutabakatı ek borcu dahil3.160 mn TLtüretildi
Ciro büyümesi (nominal, 1-2. yıl)nakit projeksiyonuyla ortak; 3-5. yılda sürekli büyümeye soldurulur%18,04türetildi
Nakit projeksiyonu ufku (ay)24model varsayımı

Bu değerleme, firmanın kendi verileri ve kamuya açık piyasa varsayımlarıyla hesaplanmış bir danışmanlık çalışmasıdır; bağımsız denetim, ekspertiz ya da lisanslı değerleme raporu değildir. Yatırım tavsiyesi değildir; alım-satım, ortaklık ya da kredi kararlarının tek dayanağı olarak kullanılamaz.

Ne anlama geliyor? Değer aralığı üç yöntemin birleşimidir ve varsayımlar değişirse aralık da değişir; kesin bir fiyat değildir.

BÖLÜM 10Yapay zekâ teşhisi ve reçete

Mali analiz yorumu

DAP GAYRİMENKUL GELİŞTİRME A.Ş. (insaat, Büyük segment) A- notu aldı. Öne çıkan güçlü yanlar: Cari oran sektör medyanının üzerinde (olumlu); Toplam borç / aktif sektör medyanının altında (olumlu). Öncelikli izlenmesi gereken alanlar: Faaliyet nakdi borç servisini karşılamıyor; Öngörülen borç servisi karşılama zayıf; Nakit akışı şoklara dayanıksız.

Likidite

güçlü
Gösterge6A 2026Sektör medyanıDurum
Cari oran2,16+%102 · medyan 1,12güçlü
Asit-test oranı1,95+%112 · medyan 0,93güçlü

Cari oran 2023-2025 arasında yükseldi (1,82 → 2,11); asit-test oranı da aynı yönde. Sektör kıyasında cari oran ve asit-test oranı sektör medyanından iyi. Kısa vadeli yükümlülükler dönen varlıklarla rahatça karşılanıyor; bu, banka ve tedarikçi görüşmelerinde güven unsuru.

Kârlılık

orta
Gösterge6A 2026Sektör medyanıDurum
Brüt kâr marjı%80,5+%698 · medyan %9,4güçlü
Vergi öncesi kâr marjı%74,1––
Net kâr marjı%8,4+%306 · medyan %3,2güçlü
Reel satış büyümesi––zayıf
Faiz karşılama oranı3,29−%5 · medyan 2,90orta

Brüt kâr marjı 2023-2025 arasında yükseldi (%65,5 → %74,8); vergi öncesi kâr marjı ve reel satış büyümesi da aynı yönde; net kâr marjı geriledi; faiz karşılama oranı geriledi. Sektör kıyasında brüt kâr marjı ve net kâr marjı sektör medyanından iyi; faiz karşılama oranı sektörle uyumlu. Marjlar faaliyeti döndürüyor; finansman maliyetindeki bir artış kârı hızla eritebilir.

Faaliyet etkinliği

güçlü
Gösterge6A 2026Sektör medyanıDurum
Alacak tahsil süresi0 gün−%100 · medyan 79 güngüçlü
Borç ödeme süresi19 gün−%83 · medyan 69 güngüçlü
Stok devir süresi409 gün+%293 · medyan 68 günzayıf
Nakit dönüşüm süresi390 gün––

Alacak tahsil süresi 2023-2025 arasında yatay seyretti (0 gün); borç ödeme süresi uzadı; stok devir süresi uzadı; nakit dönüşüm süresi uzadı. Sektör kıyasında alacak tahsil süresi ve borç ödeme süresi sektör medyanından iyi; stok devir süresi medyanın gerisinde. Alacak, stok ve borç döngüsü dengeli; işletme sermayesi büyük ölçüde kendini finanse ediyor.

Borçlanma

orta
Gösterge6A 2026Sektör medyanıDurum
Toplam borç / aktif%51,8−%35 · medyan %82,2güçlü
Finansal borç / net satış%48,4–zayıf
KV borç / toplam borç%26,4−%65 · medyan %84,6güçlü
Özkaynak / aktif%48,2+%161 · medyan %17,9güçlü
Net finansal borç / FAVÖK0,44–güçlü

Toplam borç / aktif 2023-2025 arasında geriledi (%56,6 → %53,4); KV borç / toplam borç ve özkaynak / aktif da aynı yönde; finansal borç / net satış yükseldi; Net finansal borç / FAVÖK yükseldi. Sektör kıyasında toplam borç / aktif, KV borç / toplam borç ve özkaynak / aktif sektör medyanından iyi. Borç yükü taşınabilir düzeyde; kısa vadeli borcun payı vade uyumunu yakından izlemeyi gerektiriyor.

Nakit akışı

zayıf
  • Öngörülen borç servisi karşılama zayıf
  • Nakit akışı şoklara dayanıksız
  • Nakit dönüşüm süresi uzun
  • Ortaklar kaynak sağlıyor
Gösterge2025Durum
Faaliyetlerden yaratılan nakit649,1 mn TL–
Borç servisi (faiz, anapara, leasing)2.051,8 mn TL–
Faaliyet nakdi / borç servisi0,32zayıf
Toplam nakit açığı (−) / fazlası (+)−3.768,5 mn TL–
KV finansal borç artışı370,6 mn TLorta

2025 yılında faaliyetlerden 649,1 mn TL nakit yaratıldı; faiz, anapara ve leasing ödemeleri 2051,8 mn TL. Faaliyet nakdi borç servisinin 0,32 katını karşılıyor; fark yeni borç ya da ortak kaynağıyla kapanıyor. Önceki yıla göre faaliyetlerden yaratılan nakit azaldı.

Ödeme davranışı

Ödeme davranışı verisi yok.

Eğilim, yıllık dönemlerin ilkinden sonuncusuna yöndür; ara dönem yıllıklandırılmış değerdir. Sektör çubuğu son yılın sektör medyanından sapmasıdır: sağa doğru firmanın lehine, sola doğru aleyhine; medyana yakın değerler sektörle uyumlu sayılır. Durum sözel değerlendirmedir; notu değiştirmez. Sektör kaynağı: TCMB Sektör Bilançoları 2026 (2023-2025), 2025 hesap dönemi kartil tabloları (2025).

Ne anlama geliyor? Likidite, kârlılık, faaliyet etkinliği ve borçluluk birlikte günlük işleyişin ve borç yükünün sağlığını gösterir.

Nakit akışı darboğazları

  • Faaliyet nakdi borç servisini karşılamıyor

    FYN 649.106.229 TL, faiz + anapara + leasing 2.051.796.297 TL; karşılama 0,32 kat. Fark yeni borç veya ortak kaynağıyla kapanıyor.

  • Öngörülen borç servisi karşılama zayıf

    Önümüzdeki 12 ayda yatırım sonrası serbest nakit borç servisinin yalnız 0,58 katı; borç servisi iç kaynakla karşılanamıyor.

  • Nakit akışı şoklara dayanıksız

    Temel senaryoda açık yokken şu durumlarda nakit açığı oluşuyor: ciro %20 düşer, tahsilat 30 gün gecikir, ciro %10 düşer, tahsilat 15 gün gecikir, faiz 5 yüzde birim artar. En ağır etki: Ciro %20 düşer (694.717.836 TL açık).

  • Esas faaliyetlerden yaratılan nakit

    Mevcut durum: -1.194.836.359 TL.

  • Esas faaliyet nakdinin borç servisini karşılama oranı

    Mevcut durum: -1.194.836.359 TL.

  • Nakit dönüşüm süresi uzun

    Stokta ve alacakta bekleyen nakit ortalama 254 günde nakde dönüyor (ödeme süresi düşüldükten sonra); işletme sermayesi finansmanı gerektiriyor.

SWOT

Güçlü yanlar

  • Cari oran sektör medyanının üzerinde (olumlu)

    Firma 2,26, sektör medyanı 1,12; sapma %101,7 (sektörün üst çeyreğinde) (TCMB 2025).

  • Toplam borç / aktif sektör medyanının altında (olumlu)

    Firma %53,4, sektör medyanı %82,2; sapma -%35,1 (sektörün alt çeyreğinde) (TCMB 2025).

  • Borç ödeme süresi (gün) sektör medyanının altında (olumlu)

    Firma 12 gün, sektör medyanı 69 gün; sapma -%82,9 (sektörün alt çeyreğinde) (TCMB 2025).

  • Alacak tahsil süresi (gün) sektör medyanının altında (olumlu)

    Firma 0 gün, sektör medyanı 79 gün; sapma -%100,0 (sektörün alt çeyreğinde) (TCMB 2025).

  • Brüt kâr marjı sektör medyanının üzerinde (olumlu)

    Firma %74,8, sektör medyanı %9,4; sapma %698,3 (sektörün üst çeyreğinde) (TCMB 2025).

  • Kısa vadeli borç / toplam borç sektör medyanının altında (olumlu)

    Firma %29,3, sektör medyanı %84,6; sapma -%65,4 (TCMB 2025).

Zayıf yanlar

  • Faaliyet nakdi borç servisini karşılamıyor

    FYN 649.106.229 TL, faiz + anapara + leasing 2.051.796.297 TL; karşılama 0,32 kat. Fark yeni borç veya ortak kaynağıyla kapanıyor.

  • Öngörülen borç servisi karşılama zayıf

    Önümüzdeki 12 ayda yatırım sonrası serbest nakit borç servisinin yalnız 0,58 katı; borç servisi iç kaynakla karşılanamıyor.

  • Finansal borçların satışlara oranı

    Mevcut durum: 0,53.

  • Esas faaliyetlerden yaratılan nakit

    Mevcut durum: -1.194.836.359 TL.

  • Esas faaliyet nakdinin borç servisini karşılama oranı

    Mevcut durum: -1.194.836.359 TL.

  • Net satışlarda reel büyüme

    Mevcut durum: -0,10.

Fırsatlar

Yok.

Tehditler

  • Nakit akışı şoklara dayanıksız

    Temel senaryoda açık yokken şu durumlarda nakit açığı oluşuyor: ciro %20 düşer, tahsilat 30 gün gecikir, ciro %10 düşer, tahsilat 15 gün gecikir, faiz 5 yüzde birim artar. En ağır etki: Ciro %20 düşer (694.717.836 TL açık).

Ne anlama geliyor? SWOT, içerideki güçlü ve zayıf yanlarla dışarıdaki fırsat ve tehditleri tek bakışta özetler.

Aksiyon önerileri

  1. 1.

    Finansal borcu satış hacmiyle uyumlu tutun

    Satış artışı olmadan kredi kullanımını artırmaktan kaçının; atıl duran varlıkların satışıyla borç kapatılabilir. (Şu an Finansal borçların satışlara oranı: 0,53.)

    Hedef: Finansal borç / net satış %48,4 → %38,7

    Yüksek öncelik · Beklenen etki: Borçlanma göstergelerini ve firmanın kredi profilini güçlendirir.

  2. 2.

    Esas faaliyetlerden yaratılan nakit: iyileştirme

    Bu konudaki iyileşme firmanın kredi profilini güçlendirir. (Şu an Esas faaliyetlerden yaratılan nakit: -1.194.836.359 TL.)

    Yüksek öncelik · Beklenen etki: Nakit akışı göstergelerini ve firmanın kredi profilini güçlendirir.

  3. 3.

    Borç servisini faaliyet nakdiyle uyumlu hale getirin

    Faaliyetlerden yaratılan nakit faiz, anapara ve leasing ödemelerini karşılamıyor. Kısa vadeli kredilerin uzun vadeye yapılandırılması, yeni yatırımların ertelenmesi ya da işletme sermayesi ihtiyacının (alacak ve stok) azaltılmasıyla karşılama oranı 1'in üzerine çıkarılmalı. (Şu an Faaliyet nakdinin borç servisini karşılama oranı: 649.106.229 TL.)

    Hedef: Faaliyet nakdinin borç servisini karşılaması 0,32 → 1,00 kat

    Yüksek öncelik · Beklenen etki: Nakit akışı göstergelerini ve firmanın kredi profilini güçlendirir.

  4. 4.

    Esas faaliyet nakdinin borç servisini karşılama oranı: iyileştirme

    Bu konudaki iyileşme firmanın kredi profilini güçlendirir. (Şu an Esas faaliyet nakdinin borç servisini karşılama oranı: -1.194.836.359 TL.)

    Yüksek öncelik · Beklenen etki: Nakit akışı göstergelerini ve firmanın kredi profilini güçlendirir.

  5. 5.

    Net satışlarda reel büyüme: iyileştirme

    Bu konudaki iyileşme firmanın kredi profilini güçlendirir. (Şu an Net satışlarda reel büyüme: -0,10.)

    Hedef: Net satışlarda reel büyüme -%9,8 → %0,0

    Yüksek öncelik · Beklenen etki: Kârlılık göstergelerini ve firmanın kredi profilini güçlendirir.

Veri ve sınırlar

  • Eksik bilgiler: Çalışan sayısı girilmemiş; segment yalnız ciroya göre belirlendi. Uyarılar: Mali tablolar TFRS esaslıdır ve bağımsız denetimden geçmiştir; sektör kıyasındaki TCMB verisi VUK esaslıdır, kiralama yükümlülükleri finansal borca dahildir. 31.12.2024: enflasyon düzeltme farkları (-2.994.769.858 TL) nakit dışı sayıldı ve yatırımlardan düşüldü. 31.12.2025: enflasyon düzeltme farkları (-2.293.620.356 TL) nakit dışı sayıldı ve yatırımlardan düşüldü. 31.12.2025: sermaye yedeklerindeki artış (140.710.441 TL) yeniden değerleme sayıldı; nakit dışı, yatırımlardan ve ortak akışından düşüldü. Sektör kıyası: TCMB Sektör Bilançoları 2026 (2023-2025), 2025 hesap dönemi kartil tabloları (2025).

BÖLÜM 11Ekler

Veri notları ve yöntem

  • Çalışan sayısı girilmemiş; segment yalnız ciroya göre belirlendi

Bu rapor şirketin Kamuyu Aydınlatma Platformu'nda (KAP) yayımladığı finansal tablolardan, son üç yıl sonu ve en son ara dönemle hazırlanmıştır. Findeks, çek, mal varlığı, nitel soru seti ve icra verisi halka açık şirket için kamuya açık olmadığından bu kriterler değerlendirmeye girmez; kalan kriterler aynı deterministik hesapla puanlanır.

Altman Z, nakit akışı projeksiyonu, sektör karşılaştırması ve gölge değerleme bilgi amaçlıdır; notu değiştirmez. Rapor metni notu ve rakamları değiştirmeden sonuçları anlatmak için kurallı olarak hazırlanır.

PDF sürümünün her sayfasında KAP bandı yer alır; bu raporlar kayıtlı belge olmadığından doğrulama sayfasında denetlenmez.

Finansal Sağlık Notu bir kredi notu değildir. Gölge değerleme yatırım tavsiyesi değildir.

Not, şirketin KAP'ta yayımladığı finansal tablolardan algoritmik olarak üretilmiştir; kredi notu ve yatırım tavsiyesi değildir.